最近要买房,纠结于各种计算相当的麻烦,最终,制作了一个房贷计算器,文件如下:计算Excel文件(171116)

绿色底色的单元格为必填项,其他单元格的值都不要手动修改,均有公式计算。需要填写贷款金额,贷款年数等信息。值得注意的是,因为贷款过程中利率可能会变动,所以利率那一列是每个月单独一个利率的,需要自己设置。

另外,根据查到的相关资料,制作了一个计算契税的网页以及一个计算贷款的网页给大家参考一下,如有错误,请指出。

计算公式

无非就是等额本金和等额本息。假设我借了100元钱,月利息1%,10月还清。

公式推导设:本金Q,月利息Y,还款总期限T,当前还款序号N。

等额本金

等额本金就是每个月固定换本金,然后偿还应付利息。

用上面的例子数字,就相当于,每个月都固定偿还100/10=10元的本金。

  • 第一个月产生了利息,100*1%=1元利息。所以第一个月需要还款11元。
  • 第二个月除了固定的10元本金以外,利息变成了(100-10)*1%=0.9元。因为第一个月还了本金,所以利息有所下降。

由此可见:

  • 每月还款本金:Q/T
  • 每月偿还利息:(Q-Q/T*(N-1))*Y
  • 以上两者之和就是每个月的房贷

等额本息

等额本金有个问题,大家可以看出,第一个月,我需要还款11元,而第十个月我只用还10.1元。但是贷款前期我刚贷下款,资金比较紧张怎么办呢?

于是出来了等额本息。每个月还固定的钱,每个月还清上个月的利息,然后少量还一些本金。因为利息在不断减少嘛,于是每个月还款的本金比例就不断增加。

用上面的数字,每个月固定还款10.2元:

  • 第一个月10.558元里面,利息1,本金9.558
  • 第二个月10.558元里面,利息0.9,本金9.658

公式推导好复杂,暂时不列,直接出结论:

  • 每月还款本金:Q*Y×(1+Y)^(T-1)/((1+Y)^T-1)
  • 每月偿还利息:QY((1+Y)^T-(1+Y)^(N-1))/((1+Y)^T-1)
  • 以上两者之和就是每个月的房贷

比较

两种还款方式:

  • 等额本金总金额:11+10.9+……+10.2+10.1=105.5
  • 等额本息总金额:10.55*10=105.58

因为举例数值太小了,看不出来,有兴趣的可以下载我提供好的excel进行计算比较。

等额本息比等额本金总的付款更多,因为每一期还的本金偏少,所以利息比较高。但是等额本息的前期负债压力较小。

后续问题

待续

利率改变

提前还款